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14傢房企停牌 靜候再融資開閘

  對於房地產上市企業來說，停滯3年的再融資開閘，無異於是給瞭沙漠裡的人一碗水。從企業的資產負債表看，哪些企業有可能是下一個推出再融資方案的房企？ 從去年年報的數據看，有19傢上市房企資產負債率高達80%以上

  沉寂瞭三年之久的房地產企業再融資似乎近日又看到瞭重啟的曙光。

  新湖中寶拋再融資預案

  今年8月1日，新湖中寶(600208.SH)發佈再融資預案，擬非公開發行不超過17.91億股股票，發行價格不低於3.07元/股，融資總額不超過55億元。

  這是自2010年，相關部門宣佈暫停批準房地產企業上市、再融資和重大資產重組後，房地產企業推出的第一個再融資具體方案，被視為房地產再融資大門3年來首新竹市小額融資次露出開啟的曙光。

  根據公司公告，此次新湖中寶進行非公開發行股份募資主要是用於兩個項目：分別為上海新湖明珠城三期三標段、四標段項目，該項目投資額58億元，募集資金投入總額30億元；以及上海新湖·青藍國際，該項目投資總額67.7億元，募集資金投入總額25億元。

  其中，上海新湖明珠城三期三標段、四標段地處上海市普陀區東新村地塊，是上海市內環線以內最大的"365"舊城改造項目之一，也是普陀區"365"舊城區改造的重點項目。

  對此，長江證券的報告認為，從目前政府對房地產的態度來看，此次再融資重啟應該是有條件放開-符合棚戶區改造和保障房建設等新型城鎮化方向的房企將率先受益。

  長江證券提出，在樓市長效調控機制尚未配套跟進前，地產再融資短期不會全面放開。因為此舉與政府引導存量資金流向實體經濟有悖；且當前地價和房價的持續攀升說明房地產市場缺地而不缺錢；此外，開發商資金壓力緩解並不一定有利於改善供給。

  然而，一位業內人士在接受第一財經日報《財商》采訪時透露瞭一種不同的說法。他表示，新湖中寶方案出來後，當天就有機構的研究員去證監會問過。"當時問下來的結果是放開地產融資審批，隻要住建部等主管部門沒意見，也就是地產公司沒有違規的地方，證監會就可以批。"他說。

  但因為暫停時也沒發過文件，證監會也不會明文表態。然而，這意味著房地產再融資實際上已經放開，該人士同時表示，這次再融資放開並不看用途，不限於保障房、棚戶區，商品房、商業地產都可以。

  "實際上這個變化地產公司都是知道的，機構也都知基隆債務協商信貸年息道，所以很多都配瞭地產。"該人士說。

  繼新湖中寶之後，8月7日，宋都股份(600077.SH)推出瞭上市房企的第二份非公開發行股票預案及具體方案。根據公告，公司擬以不低於4.8元/股的價格非公開發行不超過 31250 萬股股票，募集資金總額不超過 15億元。

  其中，公司將分別投資8.49億元和3.845億元用於建設南京南郡國際花園項目和杭州東郡國際三期項目，而這兩個項目均為商品房。

  而緊跟著宋都股份，8月8日，三湘股份(000863.SZ)也推出瞭非公開發行股票預案，擬以非公開發行募集資金方式募集不超過 12.5 億元，用以投資建設房地產開發項目和補充流動資金。

  公告顯示，公司此次募資投入的項目除用補充流動資金2億元外，7億元將用於投資三湘海尚名邸，另有3億元用於投資虹橋三湘廣場。資料顯示，三湘海尚名邸是一個商業住宅項目，包含高層、多層等業態，而虹橋三湘廣場則是一個商業綜合體。以上兩個預案似乎印證瞭上述人士的說法。

  多傢房企停牌，誰是下一傢？

  房地產再融資出現轉機後，不少房地產上市企業紛紛進入瞭一個停牌潮。截至8月16日，共有招商地產(000024.SZ)、榮盛發展(002146.SZ)、榮豐控股(000668.SZ)、新華聯(000620.SZ)、國興地產(000838.SZ)等14傢企業停牌，令市場猜測是否這些企業也在為推出再融資方案或重組做準備。

  對於房地產上市企業來說，停滯3年的再融資開閘，無異於給瞭沙漠裡的人一碗水。從企業的資產負債表看，哪些企業有可能是下一個推出再融資方案的房企？

  從去年年報的數據看，有19傢上市房企資產負債率高達80%以上，包括魯商置業(600223.SH)、中天城投(000540.SZ)、華夏幸福(600340.SH)等。其中，2012年末負債率為84.7%的金科股份(000656.SZ)已於8月7日停牌，此後在8月13日推出再融資方案。

  根據公告，金科股份擬非公開發行股票募集的43億資金中，有12.74億用於補充流動資金，顯示出公司對資金的饑渴。

  而此前發佈預案的新湖中寶、宋都股份和三湘股份2012年末資產負債率也均在70%以上。

  在目前停牌的幾傢公司中，招商地產、榮盛發展、新華聯、國興地產等公司2012年年末資產負債率較高，分別為73.04%、76.56%、73.35%和79.09%。其中，榮盛發展、國興地產的現金比率在20%以下，對資金的需求或更迫切。

  仍難有趨勢性機會？

  然而，盡管眾多房地產上市企業停牌、發佈再融資預案，但房地產股的走勢卻並沒有出現大幅上漲。其中新湖中寶、宋都股份、金科股份預案後均出現較大漲幅，新湖中寶預案發佈次日一度開盤漲停，但此後股價紛紛回落。

  據上述業內人士分析，再融資實質性放開後，地產股並沒有想象中的轟轟烈烈上漲，主要是因為放開的同時有對沖政策，即明年可能要全面征收房產稅。"房產稅是市場化調節手段之一。地方政府也需要賣地之外的穩定收入。所以房產稅肯定會慢慢擴大。這種感覺有點像該買房的都買瞭，國傢要收網瞭。"

  該人士認為，從政策和高層的想法來看，房地產市場還是以穩為主。這樣的話，房價可能就是一線城市慢慢漲，其他都橫盤。因此地產股仍是以震蕩為主，難有趨勢性的機會。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-17/08342337793.shtml
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