橫琴樓市瘋瞭 一手人氣大漲五成二手成交價立漲
??備受關註的珠澳兩地通關政策近日傳來最新進展，其中，變化最大的，是對接澳門蓮花口岸的橫琴口岸從下個月18日起實施24小時通關。上周日，這一利好消息傳出之後，南都記者走訪瞭橫琴新區華融琴海灣、華發首府、中海名鉆、保利國際廣場、橫琴總部大廈、K2荔枝灣等6個一手樓盤和二手樓銀鑫花園和橫琴新傢園，發現受利好消息刺激，有一手樓盤看樓人氣上漲五成，也有二手中介表示，有二手業主聽聞消息後價格立漲1000元/平方米，並且已經成交。
??一手市場迎來大批澳門客
??橫琴南投南投房貸24小時通關消息傳出後，佳兆業珠海公司高級品牌主任江碧桃、珠海合富輝煌市場部市研副主任胡志宜、鴻泰集團策劃主管譚沛明等多位業內人士均認為，通關政策落地後，珠海樓市受益最明顯的當屬橫琴板塊。
??上周末，南都記者走訪發現，雖然橫琴新區的一手樓盤近期陸續亮相，但實際真正可以參觀的樓盤並不多。華融琴海灣置業顧問龍俊傑告訴記者，24小時通關消息傳出後，到其所在樓盤看樓的澳門人比例大約上漲瞭五成。平時周末一天大約二三十批看房客，而上周末，前來看樓的澳門人每天增加瞭一二十批。“澳門客戶基本都知道24小時通關的利好消息，而且之前我們賣樓時也已經跟他們都說過這個政策。”龍俊傑表示。
??二手樓漲價依然被秒簽
??二手樓市場的表現則更為明顯，合盛地產高級置業顧問許逸瀚告訴南都記者，他所負責跟進的橫琴新傢園有業主得知通關消息後，立即將手中房源漲價1000元/平方米，從2.9萬元/平方米上漲到3萬元/平方米。“就是這兩天的事情，政策一出來就漲價瞭，而且這套房已經成交瞭，被人預定瞭。”
??許逸瀚說，澳門人對於投資向來比較敏感，這兩天通關政策敲定後，前來看樓的澳門人明顯多瞭很多。在他看來，目前橫琴的住宅市場處於供不應求狀態，買的人多，願意放盤出來的業主很少，因為很多人都想著快通關瞭，不會輕易放出來，更多是想等到政策真正落地後賣個好價錢。“這兩天光是接電話都接瞭不少，我們一個門店接瞭30多個電話，比之前多瞭一倍，買房的、賣房的、租房的都有，甚至還有人打來問橫琴有沒有商鋪可以賣。”
??業內看市
??焦點1
??一手一年內單價漲1萬，二手十年漲十倍———橫琴樓價還有上漲空間嗎？
??自從被規劃為國傢級新區之後，橫琴的樓價便一路突飛猛進，以區域內的二手樓銀鑫花園為例，11年前該樓盤開盤時價格僅為2000元/平方米，而且入住率不高，到瞭2010年二手房價格也隻賣到約4000元/平方米，但隨後幾年，該樓盤的房價駛上瞭快車道，一直上漲到如今的2.6萬元/平方米。而一手樓盤華融琴海灣去年開盤時均價大約3萬元/平方米，但如今普通產品均價已經賣至3.9萬元/平方米，樓王產品賣至4.2萬元/平方米。價格一路走高的原因，除瞭產品自身因素，更多是與市場有關。
??紅館機構市場部經理周育勝：不僅住宅，商業也有很大發展空間
??隨著琴澳一體化加快進程，澳門房價和橫琴房價兩個海平面自然會流動，趨平，所以橫琴樓價還會進一步上漲。不僅是樓價，橫琴未來旅遊、文化、休閑等產業，都與澳門乃至香港有很大的互補性，可以共同做大，共同發展。“所以不僅是住宅價格，橫琴的商業、酒店和辦公都有很大發展空間。”
??橫琴匯基投資有限公司副總裁官海京：供應一路增加，後期銷售難度會更大
??總體而言，橫琴樓價會保持穩步向上的趨勢。以華融琴海灣為例，一年時間價格上漲瞭將近1萬元/平方米，這一時間周期較短，意味著大傢都覺得橫琴是個有發展前景的地方。
??不過，橫琴樓市前期的主要購買人群是澳門人，而澳門本身隻有幾十萬人口，其總體消費力已經消化瞭不少。而且在後期的發展過程中，橫琴預計還會有比較大的供應量。整個橫琴差不多是在一張白紙的基礎上建起來的，所以除瞭吸引部分澳門人之外，怎樣將後續的產業逐步實施，將人口、企業真正地拉進來，讓各項行業之間充實、豐滿起來，是橫琴後續需要控制的東西。現在橫琴樓價相當於一線城市的核心價格區，一般人很難能進場做投資。而且這一部分人群本身不是特別多，如果供應一路增加的話，後期的銷售難度會更大。
??左岸地產總經理李炳亮：有世界級產業的進駐，對升值會更有保障
??從澳門和珠海的關系來講，24小時通關作用下，橫琴利好的力度更大一些，所以橫琴的房價下一步還有上漲的空間，但是上漲到什麼程度還得從全國房地產經濟未來的發展態勢來評估。目前橫琴的定位更多是作為澳門的後花園，而澳門本身是依靠祖國的經濟發展的，產業也依賴於祖國，其他的中小企業生存實力實際上沒有那麼強，澳門主要是靠博彩業，同時帶來一定的金融，這是橫琴發展所特有的的機會。
??澳門的國際融資成本比較低，但是有瞭資金來源還得有產業支撐。橫琴新區確實有很多亮點，但在產業的配套方面稍微欠缺。現在在橫琴看到的是基本住宅、商場、寫字樓，如果沒有長隆海洋公園的開業，橫琴可能還停留在房地產開發的階段。所以如果橫琴能有更多世界級的產業進駐，對區域未來的發展、價值的提升會有更大的保障。
??焦點2
??樓面地價已達1.84萬元/平方米———橫琴土地還值得購買嗎？
??橫琴除瞭房價上漲，地價也一路走高。南都記者統計發現，近6年以來，橫琴新區累計出讓48宗土地，其中商業用地18宗，商住用地10宗，純居住用地2宗。地價也水漲船高，2010年的地價多為2000元/平方米，2012年最高樓面地價也僅為4200元/平方米；而在去年接連拍出15890元/平方米、18060元/平方米和18400元/平方米的樓面地價，數次刷新橫琴乃至珠海地價的最高紀錄。
??官海京：未來企業對橫琴土地投資還會增加
??橫琴的房地產整體還是比較健康的，未來的幾年裡橫琴的土地還是值得投資的。
??現在銀行降息，對房地產土地買賣來說是比較受益的，企業融資成本下降對房地產的健康經營也有很大的幫助。但是橫琴後期的供應量過大的話，很多企業在橫琴買瞭地之後考慮最多的可能會是其發展計劃和推出計劃。
??李炳亮：就算土地2萬元/平方米也有錢賺信貸借款缺錢急用哪裡汽車貸款
??橫琴的地價還有走高的空間。因為按現在寫字樓和住宅都賣到4萬/平方米的現狀來講，就算是2萬的地價也是有錢賺的。
??樓盤群像
??成熟派
??售價不斷上漲，不用擔心銷量
??代表樓盤：華融琴海灣、銀鑫花園、橫琴新傢園
??特點：有成型的小區、有樣板房(或房源)可看、可以放心交易
??事實上，把華融琴海灣和橫琴新傢園、銀鑫花園兩個樓盤歸類在一起，對華融琴海灣多少有些不公平，畢竟前者是新房，樓齡隻有一兩年，後者一個是回遷房，另一個樓齡已經超過十年。
??除去這個因素，這三個樓盤的是目前橫琴新區樓市中僅有的“看得見、摸得著”的樓盤，比如華融琴海灣，是橫琴新區一手新盤中的老大哥，整個小區已經基本成型，不少樓棟已經褪去綠網，露出深黃色墻體；而且該樓盤不僅有可以參觀的銷售中心，還在銷售中心二樓做瞭幾套樣板房———這一點，橫琴目前其他新盤幾乎都沒有做到。
??和大多數橫琴樓盤一樣，華融琴海灣的銷售速度也很快。上個月底，南都記者前往走訪時，該樓盤在售第13和15棟，均價約3.9萬元/平方米；而到瞭上周末，該樓盤第13棟已經賣完，隻剩下15棟樓王單位還有十幾套房源，均價4.2萬元/平方米。
??二手房方面，最為經典的依然是銀鑫花園，這個2002年前後開發的小區，臨近橫琴口岸、橫琴總部大廈和輕軌延長線，目前小區沿街商鋪有多傢中介地鋪可以看樓。值得一提的是，小區雖然開發瞭十幾年，但至今依然有部分房源屬於毛坯房，而且沿街商鋪的配套也很普通，多為中介地鋪、旅行社機構和五金店，餐飲和日常生活配套較少。“要說自住的話，橫琴樓盤基本沒有配套，沒有市場，沒有商店，可以說什麼都沒有。”合盛地產高級置業顧問許逸瀚表示，橫琴還在發展中，不少投資客都是寄望於前景。
??許逸瀚還告訴南都記者，銀鑫花園整個小區一共5棟樓，每棟兩個單元，除瞭其中一棟有電梯以外，其餘均為7層高的樓梯樓。幾個月前，業主的放盤價在2.3萬元/平方米左右，但到瞭近期，業主放盤均價達到2.6萬元/平方米，而且惜售心態比較明顯。南都記者走訪發現，該小區看起來比較陳舊，由於開發較早，小區裡面未能做到人車分流，樓梯樓的燈光也比較昏暗，不過站在所參觀房源的陽臺，倒是可以看到周邊的橫琴總部大廈的塔樓。
??中堅派
??超高層來不及做樣板房，地王淡定迎兩地車牌車
??代表樓盤：橫琴總部大廈、K2荔枝灣
??特點：有戶型圖、外立面有明顯識別標志
??橫琴總部大廈一期的建築進度可以用“呼之欲出”來形容，高160米的33層塔樓已現雛形，中低樓層已經褪去綠網。這也是橫琴目前為數不多的、已經可以看到的高樓建築。根據規劃，這裡未來將建成集5A超甲級寫字樓、五星級酒店、國際時尚購物中心、會議中心、IMAX影院、雲端休閑娛樂觀光於一體的地標建築。
??一期的正前方就是接待中心，銷控表上幾乎貼滿瞭“售罄”的標志，旁邊還有戶型圖可以取閱。銷售人員介紹，該樓盤上個月中旬開過一次盤，帶裝修開盤價格3萬-5萬元/平方米，開發商原本還打算在7樓做樣板房，沒想到200多個單位一下子基本賣完瞭，也就不用做瞭。總部大廈的主力購買人群來自港澳，預計下個月將推售商鋪。“一期寫字樓隻剩下32層3個單位，單價是4萬-5萬元/平方米，戶型較大，都是四五百平方米的。”銷售人員介紹，由於已經基本處於斷貨狀態，所以該樓盤銷售中心的售樓員和看樓客也不多。
??K2荔枝灣所在地是去年年底拍出的橫琴地王，由K2地產開發，樓面地價拍至1.8萬元/平方米。
??上周末，南都記者來到橫琴新區港澳大道路口巴士站，遠遠就能看到該樓盤的藍色路牌標識。到樓盤後，發現項目已經用高檔石材做出瞭高達十米左右的醒目門牌，上書“K2荔枝灣”幾個字，建築風格走的是新古典主義路線，石碑下方設置瞭保安亭，已有保安看守，並對過往車輛敬禮。項目部分園林綠化已經成型，從設計風格看得出屬於法式園林。南都記者前去看樓時，不時有駕駛粵澳兩地車牌的澳門人前來參觀。
??據悉，K2荔枝灣建築面積32萬平方米，分兩期開發，自身配套有幼兒園和小學，分為平層、公寓和復式單位。整個項目共有11種戶型，其中最受關註的是83平方米的復式戶型，可以做成四房兩廳三衛，也是目前橫琴市場上比較稀缺的戶型。有市場人士表示，按照該樓盤的地價和戶型實用率，預計售價將賣至4萬-5萬元/平方米。
??成長派
??還在打地基，房源就全被搶購一空
??特點：身未動樓已賣
??與上述樓盤相比，橫琴最近部分新盤目前還處於建設的初期，不過已經在澳門地區開賣，而且成交情況都不錯，幾乎都是開盤售罄的節奏。這些項目目前沒有可參觀的售樓部、沒有樣板房，甚至沒有戶型圖，但並不影響澳人購買的熱情。
??珠海中原地產近期公佈的珠海樓市2014年10月市場月報數據顯示，上個月，橫琴某樓盤推出千餘套房源，產品以54-173平方米的住宅為主，價格3.8萬-4.2萬元/平方米，其中一次開盤時間為10月16日，推出1000套，開盤消化率100%，另一次開盤時間為10月26日，推出269套貨，開盤銷售230套，消化率86%，該樓盤購買人群多為澳門當地居民和開發商旗下樓盤的老業主。
??南都記者上周末走訪發現，目前該樓盤的銷售中心正在施工中，外立面搭瞭不少架子。官網資料顯示，該樓盤目前在室內不少商業旺地均有展位。記者撥通樓盤的售樓熱線，接線員告訴記者，目前該樓盤售價約4.2萬/平方米，具體的價格會根據不同的樓層有所變動。雖然目前還處於施工當中，但所剩房源隻有其中的3棟低層和少數高層，面積均為130平方米的四房。
??來自珠海中原的數據同樣顯示，位於濠江路的另一樓盤上個月推出603套房源，以96-129平方米的住宅產品為主，價格約3.5萬元/平方米，開盤消化率同樣為100%，購買人群多為澳門當地居民。
??除瞭上述兩個樓盤，南都記者近日在橫琴走訪發現，某大型樓盤目前也正處於施工初期，工地已經圍瞭起來，並貼上開發商的標簽，正在打地基。該樓盤售樓熱線接線員告訴南都記者，該樓盤一共三棟，均為寫字樓，已經賣掉瞭。“當時賣的時候均價大約3.2萬元/平方米，如果有需要，可以跟二手業主買。”
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-28/06405943865778700075279.shtml
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